3年內執行回款逾5億！關於房產執行，他總結了15大奇招！（超有效）

房產是執行案件中最常見的財產之一。案件進入執行程序後，房產以及其對應的價值是被執行人最重要的財產。

究其原因，從被執行人資產構成來看，其資產的主要表現形式包括住宅、商鋪、工業廠房等不動產，即房產。

數據顯示，中建一局涉各類民事案件共計12009件，裁判文書8428件，被執行案272件，被執行總金額達5.7億元；其身爲被告案件數量9506件，涉案金額111.87億元。

顯然，在執行越來越“熱”的當下，“執行難”不僅體現在傳統的“查人找物”難，由於處置程序繁瑣、週期長、法律關係複雜、涉及利益巨大，“房產處置難題”也正在成爲亟待解決的新型執行難題。

唯一住房、共有產權房等房產種類五花八門，有些甚至是有瑕疵的房產，這些都爲執行實務設下了重重障礙，比如——

■集體土地上建造的房屋，是否可以處置？

■在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置？

■被執行人購買的預售商品房，如何執行？

■對於被執行人與案外人(含配偶)共有的財產以及未成年子女名下房產，如何執行？

在房產強制執行業務流程的優化上，國浩律師（合肥）事務所合夥人袁靳律師極具發言權——近3年內，他主辦的執行案件回款逾5億元。

原因無他，他近年來專攻疑難複雜建工執行案件的破局突圍，聚焦於法院查不到的領域查找財產線索，和法院查控形成範圍上的互補，致力於通過做好執行方案及可行性分析，專業、快捷、嚴謹地推動法院執行。

6月28/29日晚19:00，圍繞上述難題，袁靳律師將教大家以新思路、新方法深挖和應用財產線索，用謀略、出奇招，排兵佈陣、攻堅克難，針對當前房產執行辦案週期長、執行財產變現難度大的現狀給出相應的解決方案！

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房產建工執行

案件實務突破

在申請執行人通過執行法院處置被執行人房產時，房產之上的其他查封權利人、抵押權利人、物權期待權人等各類權利主體往往會向執行法院提出相關執行異議以阻卻執行法院的強制執行程序。

房產之上存在哪些權利？不同權利之間的優先次序規則是怎樣的？

以預售商品房爲例。一種常見情況是，被執行人已將房款全部支付給開發商，且一般是被執行人自付一部分、銀行貸款一部分，銀行辦理了抵押預告登記；那麼，在被執行人尚未取得產權證照時，預售的商品房的查封規則是什麼？開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，是否可以對抗人民法院的執行？

一種觀點認爲，依據《執行異議和複議的規定》第26條第2款，在後的生效法律文書，對在先設立的預查封並無拘束力，因此，預查封期間開發商解除合同的，並不能排除執行。

另一種觀點認爲，在我國現行的法律框架下，人民法院預查封的效力是禁止被執行人處分被預查封的財產，但並沒有明確規定與被執行人發生交易關係的合同相對人不得行使被預查封財產的合同權利。

因此在預查封期間，若合同被依法解除，被執行人不再享有相應的物權期待權，預查封就失去了事實和法律基礎，案外人有權向人民法院申請解除預查封，排除執行；只有在開發商已經返還購房款的情況下，才享有排除執行的權益。

在實務中，各地法院對商品房被預查封后開發商是否可排除執行的認定存在不同，律師如何做好預售商品房合同解除後的執行？

除此之外，房產執行中還存在不少難點。

比如，產權存在爭議或瑕疵的房屋產權能否執行？買受人的利益如何得到保護？被執行房產同時存在多個查封，怎麼處理？已被抵押給他人的房產能否拍賣處置？

再比如，被執行人的唯一住房能否被執行？債權數額較小，被執行人房產價值過大，又該如何處置？被執行人與案外人（含配偶）共有的或未成年子女名下的房產，如何執行？

6月28/29日晚19:00，圍繞上述難題，袁靳律師將給出相應的解決方案。

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課程收穫

攻克房產建工執行疑難案件，和法院查控形成範圍上的互補，做好執行方案及可行性分析

以新思路、新方法深挖和應用財產線索，幫助當事人實現重大疑難複雜的合法債權

針對當前執行辦案週期長、執行財產變現難度大的現狀給出相應解決方案，打通“最後一公里”

課程大綱

一、執行案件中的權利與義務

1. 申請執行人權利實現方式

2. 被執行人、協助執行義務人的權利義務

3. 次債務人可採取的措施及效果（凍結通知書、履行債務通知書、追款通知書）

二、協助執行程序中的爭議

1. 異議期限與實體抗辯權

2. 法院對次債務人財產的查封、扣押、凍結及列爲被執行人的條件

3. 被執行人債權轉讓與協助執行程序的對抗

三、房地產及建設工程執行問題

1. 預售商品房查封與買受人利益保護

2. 預售商品房查封措施

3. 預售商品房合同解除後的執行

4. 商品房預售監管賬戶資金的執行

5. 不動產拍賣款項的履行順序

6. 到期債權執行的異議與處理

7. 建設工程進度款作爲到期債權的執行

8. 未經法律文書確定的到期債權異議與處理

9. 訴訟保全階段債權凍結的救濟與執行階段異議處理

10.異議後的繼續執行行爲審查

11.到期債權凍結順位與執行順位

12.擅自履行債務的處理

13.凍結債權後其他法院的執行處理

14.已進入執行程序的到期債權執行

15.未到期債權的執行措施

講師介紹

袁 靳

國浩律師（合肥）事務所合夥人

3年內主辦執行案件回款逾5億元

袁靳律師主要業務領域爲建設工程、破產業務、執行業務，長期在執行一線耕作，在案件執行方面有豐富的經驗及法律資源。3年內主辦執行案件回款逾5億元。

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