2024『長安華曦府』2024門頭溝-長安華曦府官網/售樓處//華曦府
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長安華曦府由0604街區的0104-01、0104-02、0107三個地塊組成，電建地產以底價16.36億元拿下，期房指導價6.1萬元/平方米。
在官宣拿地的當天，它的開發商北京海賦錦業置業有限公司，就註冊成立了。
這是一個帶方案入市的地塊。開拍前一週，它就公佈了總平面設計圖。那時，圖紙上的建設單位是空白的。
10月14日，長安華曦府更新了一版總平面設計圖，在設計上做了一些小優化。
花姐認真比對，發現新舊版的變化不大，主要表現在兩個方面：1、新版的總平圖更爲清爽；2、商業面積從原來的3754平米減少爲1248平米，砍掉了的2500平米商業面積，給到了寫字樓身上，達到2.06萬平方米。
提前勾地的電建地產，成立於1999年7月，是央企電建集團的全資子公司，王海波爲董事長，李端爲總經理。
2021-2023年及今年上半年，電建地產營收分別爲 293.47 億元、377.78 億元、173.66億元和44.55億元；淨利潤分別爲 4.11億元、9.47億元、-12.45億元和-4.63億元。
從去年開始陷入虧損的電建地產，短期債務不斷承壓。至上半年末，其流動負債方面短期借款4.78億元，較年初增加10.14%；應付票據1.59億元，較年初增加1.27%。
一年內到期的非流動負債122.17億元，較年初增加32.85%。其中一年內到期的長期借款85.4億元，較年初增加了56.75%；短期融資券5.4億元，年初爲0。
與此同時，上半年末的整體擁有現金及等價物71.52億元，較年初減少了27.98%。
可以說，面對電建地產如此狀況，王海波和李端這對組合的壓力不輕。
容易混淆的塔式建築
長安華曦府的具體方位在門頭溝永定鎮，與地鐵S1線上岸站直線距離僅約400米，與橋戶營站直線距離約700米，項目北面是曹各莊路。
它的總用地面積46009.12平方米，總建築面積126614.20平方米，其中地上建築面積84806.78平方米，地下建築面積41807.42平方米。
住宅分兩個地塊，0107位於最西，地上建築面積3.54萬平米，規劃390戶，地下停車位390個——有點少；非機動車位698個——地上有385個。0104-1位於中間的B區，地上建築面積2.28萬平米，規劃264戶，地下停車位264個——有點少；非機動車位264個——地上有229個。
由於住宅容積率爲1.8，項目規劃爲10-11層的洋房。
但花姐注意到一個細節，圖紙上給每棟樓標註一個特別的詞：板式或塔式。在西區，1#、2#、5#、6#爲板式，其餘6棟爲塔式；在中區，8棟11層樓都是塔式。
根據定義，塔式建築指長高比小於1的建築。花姐拿長安華曦府A區的1#和B區的4#來對比，就很明瞭。
1#的建築長39.6米，高33.2米，長高比大於1，屬於板式建築；4#的建築長33.6米，高33.61米，長高比小於1，屬於塔式建築。
但塔式建築並不一定說它不是板式戶型，長安華曦府都是1梯兩戶。
C區的總建築面積3.6萬平米，地上2.6萬平米，容積率2.0，主要是三個部分，辦公1.8萬平米，商業0.37萬平米，社區會客廳面積0.39萬平米。
社會會客廳是個大雜燴，裡面包括社區衛生服務站、體育設施、殘疾人託養所、文化設施和郵政場所等。
三個區組合，就形成了一個自我循環的配套。
有四種戶型，贈送陽臺一半面積
雖然長安華曦府容積率只有1.8，但畢竟位於西六環外。因而，它的定位是剛需加改善。
關於它戶型配比，花姐做了一個測算，大致是有四類：85、100、130、150平米。
其中，150平米分佈在西區的4#、7#、8#和中區的3#和6#，共計108套；130平米分佈在西區的5#和6#，共計80套；85平米分佈在中區的1#，共計44套；其餘422套都是100平米戶型。
另外，每棟一層戶型疑似爲下躍戶型，南向一排都有天井設計，採光良好。
下面來逐一透視各戶型的情況：
1、150平米戶型：面寬12.9米，進深11.58米，南向三面寬，客廳和臥室都有陽臺贈送，算一半面積，主臥有L型飄窗贈送，北面一臥室也贈送了飄窗。
2、130平米戶型：面寬10.65米，進深12.05米，端戶應該是邊廳設計，贈送了一半陽臺面積，南北各一個臥室送了飄窗；中間戶的客廳和次臥贈送了一半陽臺面積，主臥送飄窗，和北面次臥送了一半陽臺面積。
3、100平米戶型：應該有三種款式，這裡只舉例一種，面寬9.9米，進深10.7米，每戶南向的客廳和次臥贈送一半陽臺面積，北面一次臥贈送了一半陽臺面積；中間戶南向和端戶側面有飄窗贈送。
4、85平米戶型：面寬6.9米，進深12.45米，中間戶南向客廳送一半陽臺、北面送一房間飄窗；端戶送南向客廳一半陽臺、南向主臥送L型飄窗、側面送一飄窗，北面臥室送一半陽臺。
整體來看，長安華曦府南向的客廳和一個臥室，都贈送了一半陽臺面積，等驗收後全部變成使用面積；此外，北面有的贈送了陽臺，有的贈送了飄窗。它的實際得房率應在90%以上。
角煞實在是太多了
從規劃圖看，長安華曦府分爲應0107、0104-01、0104-02左中右三個區，爲了方便，花姐從左到右稱爲A、B、C區。
如果想離商業配套近一點，就選擇B區；如果想清靜一點和社區大一點，就選擇A區。蘿蔔白菜，各有所愛。
雖然住宅分成兩個區，但購房者應該是通盤來考慮的，我們按戶型來逐一選擇。
先看150平米戶型：一共5棟，A區三棟，B區兩棟，除了A區的7#位於西南角，其餘4棟都在中心位置。它的優選順序爲：A區4#、B區3#、A區8#、B區6#、A區7#。其中A區8#、B區6#都存在一個角煞的問題。
130平米戶型都在A區，5#和6#也屬於中間位置，6#不如5#，還是因爲角煞的問題，雖然5#離大門近，但比起角煞來，嘈雜一點不打緊。這兩棟的中間戶，無疑是優選的。
85平米戶型只有中區的1#，中間戶視野開闊，但東邊戶有兩個車庫進出口，有點嘈雜。
100平米戶型選擇比較麻煩，因爲至少有三種戶型，A區的1#、2#、3#，B區的2#、5#和8#爲同一種戶型，它們的優選順序爲：A區2#、A區1#、A區3#、B區2#、B區5#、B區8#。
100平米的第二種戶型，應是A區10#、9#和B區4#和7#的中間戶，最優選是B區4#的中間戶。
100平米的第三種戶型，爲A區10#、9#和B區4#和7#的端戶，最優選是B區4#的端戶。
整體來看，定位上A區要比B區要高端點，戶型大些。花姐建議，選房還是得注意角煞。當你住進去了，沒有什麼比房子被遮擋更重要的。
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