153億！北京土拍又一盤“地三鮮”上桌，新“地王”來了？丨地產市相

時隔5個多月，北京土拍市場再次上新大體量組合地塊。

10月16日，北京市規劃和自然資源委員會發布用地預申請公告，北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊以組團形式出現，交易起始價達153億元，土地合理上限價格爲175.95億元。

該組團項目分別位於朝陽區酒仙橋街道、小紅門鄉、十八里店鄉，總土地面積爲14.7萬平方米，建築控制規模39.4萬平方米，用地性質包含居住、商業、托幼。

今年5月，北京首次採用將住宅用地、產業用地和商業配套用地一次性組合供應的方式，推出了一塊起始價112億元的組合地塊，6月被中建智地+江蘇綠建+朝開以底價摘得，誕生北京“地王”。

此次，北京再次將一盤“地三鮮”端上桌，將朝陽區酒仙橋、小紅門和十八里店組合供應，或將刷新北京土拍“地王”新記錄。

中指研究院土地市場研究總監張凱博士認爲，資源的高效整合有助於開發企業豐富產品線、降低管理成本、提升綜合效益，也爲置業羣體提供了不同層次的“好房子”產品，增強其工作生活的幸福感和獲得感。整體來看，本次組合供地將實現“1+1+1>3”的效果。

酒仙橋再上新

相比上一次酒仙橋被拍地塊，此次地塊面積較小，併爲純住宅用地，用地規模爲2.8萬平方米，地上建築規模爲7.8萬平方米，容積率2.8。

具體來看，該地塊位於朝陽區北部，處於東四環與東五環之間，臨近四環和機場高速，步行約1.3-1.5km可達到地鐵14號線將臺站及東風北橋站。

在商業配套方面，300米範圍內有久隆生活廣場、3站公交可到達頤瑅港購物中心。此外，區域聚集了798藝術區、民生美術館等藝術地標，有較強的藝術氛圍。

雖配套可以滿足日常，但周邊老舊小區較多，城市界面不理想，如果拆遷騰退以及新房不斷入市，城市界面會有一定程度的改善。

在價格方面，目前該區域新開盤項目較少，僅有北京宸園，銷售指導價在12.5萬元/平方米；二手房方面，壹亮馬參考均價在9.8萬元/平方米、陽光上東濱河花園參考均價爲8.7萬元/平方米。

助力軌道微中心建設

“在中心城區減量提質發展背景下，本次3個項目組合供地旨在通過統籌四環周邊地鐵沿線的優質資源，加速新興板塊的城市升級和界面煥新，推動朝陽區高質量發展。”

正如張凱所言，與酒仙橋地塊一樣，小紅門地塊與十八里店地塊都是圍繞軌道站點供應的地塊。

其中，小紅門地塊位於南四環與東四環內，臨近地鐵10號線成壽寺站，可承接東三環核心商圈職住羣體的剛改需求。地塊附近有在售新房北京天譽、合生縵雲，參考均價在12萬-13萬元/平方米。

十八里店地塊同樣位於四環與五環之間，緊鄰地鐵17號線十八里店站，位於北京市71個軌道微中心範圍內。

該地塊規劃用途除居住、托幼用地外，還有綜合性商業金融服務業用地。需要配建幼兒園及不少於1000㎡居家養老設施、4500㎡交通設施。隨着配套不斷完善，該區域將依託軌道交通優勢，吸引商業、辦公、居住等多功能集聚。

北京市規劃自然資源委相關負責人表示，本次圍繞軌道站點組合供應了酒仙橋、小紅門和十八里店三個區域的住宅及配套用地，在補齊街區公共服務設施短板的同時，助力軌道微中心建設，是順應市場需求，加強區域職住平衡，進而推動北京城市總體規劃深入實施的又一次有益探索。

需要注意的是，該地塊組團金額較高、開發體量較大，對於拿地開發商來說，是不小的挑戰，最後花落誰家，拭目以待。